俞林等诉北京长廓房地产开发有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2014) -中民终字第8262号民事判决书
2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告（上诉人）：俞林、王世红、蒋永伟、孙梅、朱民、许金龙、许金栓、李思琦、赵强、赵心月、李妍妍、亓明、周兵、武朝晖、赵东生、周建新、马钧、白忠泉、赵保国、张子鹏、赵慧、周传秀、张新宝、董瑞灵、王翊
被告（被上诉人）：北京长廓房地产开发有限公司（以下简称长廓房地产公司）
第三人（被上诉人）：中国建筑第二工程局有限公司
【基本案情】
原告朱民等25人均系海淀区某住宅楼业主。原告主张小区住宅楼外墙砖因存在质量问题，大面积脱落。要求小区开发商依据房屋买卖合同承担违约责任，负责修复。
25名原告中，除朱民外的24名原告系通过与长廓房地产公司签订《北京市商品房预售合同》的方式取得的相应专有物业所有权。朱民系通过与他人建立二手房买卖关系，取得的相应专有物业所有权。中建第二工程局系水岸名居小区住宅楼的建设施工单位。涉案小区交付竣工日期为2006年4月，其中对于小区房屋建筑工程的质量保修期双方约定其中的装修工程为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。
诉讼中，原告方主张小区住宅楼外墙砖2007年开始出现脱落，但最早涉及墙砖的工程维修单或相关单据系2008年11月19日物业公司出具的《工程维修派工单》。长廓房地产公司向法院提交小区住宅楼竣工验收备案文件以证明工程质量。经原告方申请，法院委托第三方对涉诉住宅楼的外墙砖施工质量进行鉴定。鉴定意见为：“涉案住宅楼抹灰找平层起砂和粉化导致外墙饰面砖空鼓、脱落，不符合上述规范的规定”。
【案件焦点】
小区部分业主就小区共有部分质量问题依据买卖合同关系向开发商主张违约责任，主体是否适格；超出质保期后的外墙脱落能否认定为质量问题。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：本案涉及多重法律关系。首先，25名原告中的朱民并未与长廓房地产公司直接建立商品房销售合同关系。因此就合同关系而言，原告朱民的主体资格问题存在瑕疵。其次，本案原告方并非以其对于共有部分享有的共有权为基础起诉，而是依据合同关系起诉，这将涉及到未起诉业主无法借由共有人身份参与诉讼或对是否同意维修住宅楼共有部分外墙以及通过何种方式维修发表意见，由此原告方在此方面也存在法律关系以及权利管理上的瑕疵。第三，根据原告方提交的证据材料，外墙砖出现脱落的最早时间为2008年11月，已经超过保修期。且墙砖脱落是否系因质量问题导致，原告方申请的鉴定意见并未明确说明，而被告方提交的有关竣工验收报告又一定程度上使被告完成了证明其抗辩主张的举证责任。在没有其他证据证明原告主张的情况下，无法确认涉诉房屋存在质量问题。同时原告方以商品房销售合同为由起诉，若按照瑕疵担保责任的规定，原告方作为买受人，就买卖标的物质量不符合约定，应自标的物收到之日起两年内通知出卖人。法律对此的两年规定，是最长合理期间，且为不变期间。而根据原告方提交的证据，没有证据显示本案各原告曾在取得房屋后的两年时间内向长廓房地产公司进行过上述质量问题通知。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告俞林等25人的全部诉讼请求。
俞林等25名原告持原审意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：本案的主要争议焦点有二。第一，朱民、孙梅、蒋永伟等25人提出本案的诉讼请求主体是否适格；第二，要求长廓房地产公司修复该住宅楼外墙装饰层的诉讼请求是否应予支持。对此，本院认为，关于诉讼主体资格，朱民、孙梅、蒋永伟等25人虽以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼，但是上诉人所主张的具体诉讼请求已涉及建筑物专有部分以外的共有部分之权利义务，因此，在尚有部分业主未明确具体意见的情况下，本院认定朱民、孙梅、蒋永伟等25人的诉讼主体资格存在瑕疵。关于上诉人的诉讼请求一节，原审审理过程中，依据当事人的申请就涉诉住宅楼A、B、C、D座外墙砖施工质量进行了鉴定，但是鉴定结论无法证明涉案住宅楼抹灰找平层起砂和粉化导致外墙饰面砖空鼓、脱落的具体成因及形成时间，再行依据
现有证据，结合涉案住宅楼于2006年已通过竣工验收以及上诉人提交的证据材料中陈述的2008年年底涉案住宅楼开始陆续出现外墙装饰砖空鼓、脱落的事实，本院认定上诉人基于本案纠纷要求开发商即长廓房地产公司修复涉案住宅楼外墙装饰层的诉请，因已经超过保修期，且外墙砖脱落之成因上诉人未能充分举证证明，故对其诉讼请求，本院不予支持。原审法院基于案件基本事实，一并适用判决处理并无不妥之处。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）．项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【包头律师后语】
小区业主入住多年，部分业主就小区共用部分即楼宇外墙质量提出质疑，以商品房销售合同纠纷为由将开发商诉至法院。案件涉及多重法律关系的梳理。正如一审法院判决中分析的，首先是原告主体资格问题。这其中，部分原告并未直接与开发商建立商品房销售合同关系。另外，虽然根据法律规定，业主对于建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；但原告方仅为小区部分业主，其主张受侵害的对共有部分享有的共有权，却以房屋买卖合同为法律关系的依据，存在逻辑混乱。同时原告仅为小区部分业主甚至并非多数业主，是否能够就共有权提出主张甚至赔偿要求也存在问题。故法院认定原告存在主体资格瑕疵。
其次是就事实部分的审理。原告对于保修期的适用主张缺乏事实和法律依据。对于质量问题也未提供充分证据加以证明。故法院判决驳回原告诉讼请求。