郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷二审案
——如何理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》第八条关于惩罚性赔偿
的规定，违约方在承担了《中华人民共和国合同法》第
一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应
承担惩罚性赔偿
【基本案情】
2004年1月16日，郑国安与青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）签订《商铺认购书》，约定万通公司将位于西宁市五四大街与交通巷交汇处的万通中心上铺一层I231、I232号商铺面积共251. 77m2，单价20000元／m2，总价5035400元售予郑国安。2004年3月13日双方签订《商品房买卖合同》。至2004年3月16日郑国安付清首付款2014400元，余款3021000元由郑国安办理了银行按揭贷款。万通公司于2005年6月向郑国安交付该商铺，之后由郑国安对外出租。在郑国安使用商铺期间，该商铺未办理房屋产权过户手续。
2012年1月16日，万通公司与青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货公司）签订《商品房买卖合同》，万通公司将郑国安已购商铺在内的一层46-67号商铺售予新华百货公司。2012年1月20日双方办理了房屋产权过户手续。
郑国安提起诉讼，请求判令：(1)解除郑国安与万通公司签订的《商品房买卖合同》；(2)万通公司返还郑国安已付购房款5035400元及至2012年7月21日按揭贷款利息1070474. 58元，赔偿房屋涨价损失12898177. 10元、查档费550元，并请求万通公司承担已付购房款一倍的赔偿5035400元，合计24040001. 68元；(3)本案诉讼费、保全费、鉴定费由万通公司承担。
【裁判结果】
一审法院判决：一、解除郑国安与万通公司签订的《商品房买卖合同》；二、万通公司于判决生效后六十日内向郑国安返还已付购房款5035400元，赔偿商铺差价损失11513700元和查档查询费550元；三、驳回郑国安的其他诉讼请求。
郑国安与万通公司均提出上诉。
二审法院最高人民法院判决：一、维持一审判决第一项、第三项；二、变更一审判决第二项为：青海万通物业发展有限公司于本判决生效后三十日内向郑国安返还已付购房款5035400元，赔偿可得利益损失5035400元和查档查询费550元。
【重点裁判理由】
（一）关于万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍损失5035400元的问题
赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因其违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿。因此，万通公司应当赔偿郑国安的所受损失和可得利益。对于郑国安主张的已付房款一倍即5035400元的赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑国安已经占有涉案商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户，变更商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，因此对郑国安请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持。
（二）关于一审判决万通公司赔偿郑国安商铺差价损失11513700元是否正确的问题
郑国安一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。万通公司与郑国安《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，万通公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令万通公司赔偿郑国安11513700元，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元。
（三）关于万通公司是否应赔偿郑国安购房按揭贷款利息1070474. 58元的问题
郑国安主张的按揭贷款利息，系合同正常履行后郑国安为获得利益所支出的必要成本，故一审判决对郑国安请求赔偿购房按揭贷款利息1070474. 58元的主张不予支持。
【本案解析】
根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》有关规定和损害赔偿理论，合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害。因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态，恢复原状作为合同解除的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复到当事人的财产原始状况。如通过返还财产的办法仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态，还有因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用，就需借助损害赔偿予以补救。但解除合同的损害赔偿不包括对可得利益损失的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此，赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。