作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
离婚协议约定房产赠与女儿，能单方撤销吗？代持房产说了算？
一、本案基本事实及裁判观点
原告张女士与被告李先生于2018年7月在广州市海珠区民政局登记离婚，两人的女儿小张（原审第三人）由张女士抚养。李先生的父母分别是李大爷（已故）和王老太（上诉人），涉案房产位于广州市海珠区某大院某号502房，是本案争议的核心。
离婚时，张女士与李先生签订《离婚协议》，其中明确约定：李先生与父母共有的涉案房屋，李先生自愿放弃继承，并承诺在女儿小张年满18周岁后一个月内，将自己名下的50%产权过户至小张名下；同时约定，小张18周岁后至大学毕业期间的教育费、保险费由李先生承担。此外，协议还对其他三套房屋、两个车位及车辆的归属作出约定，李先生需将相关财产过户至张女士和小张名下，并每月支付15000元抚养费。
2025年，小张已成年，符合过户条件，张女士遂起诉至广州市海珠区人民法院，提出六项诉讼请求：一是要求李先生按离婚协议约定，将涉案房屋50%产权过户至小张名下；二是要求李先生支付小张2023年9月至2025年5月的大学学费；三是要求李先生支付小张2024年6月至2025年5月的商业保险费；四是要求李先生支付逾期过户及拒绝支付相关费用的违约补偿金约394200元；五是要求王老太对违约补偿金承担连带责任；六是要求李先生、王老太承担本案诉讼费。
面对起诉，李先生和王老太均提出上诉，核心抗辩理由集中在三点：第一，李先生名下的涉案房屋50%产权是代持性质，并非其实际所有。2010年，为了让小张能入读某学区小学，李先生和张女士共同请求李大爷、王老太，将房屋50%产权暂登记在李先生名下，双方签订的房屋买卖合同只是形式，没有真实交易，李先生也未支付任何购房款，李先生还出具过承诺书，明确产权仍属李大爷和王老太所有，代持目的是为了学位，且小张最终也使用该学区资格入读了其他小学，代持目的已实现。第二，离婚协议中关于涉案房屋的处分条款是无权处分，李先生只是代持人，没有处分权，且李大爷、王老太明确反对该处分行为，该条款应属无效。第三，李先生已依法撤销对小张的赠与，2025年2月，李先生向小张送达《撤销赠与告知函》，根据法律规定，赠与财产权利转移前，赠与人可任意撤销赠与，因此无需履行过户义务。
此外，李先生还辩称，自己已全面履行离婚协议义务，自离婚以来，已将三套房屋、两个车位及车辆过户至张女士和小张名下，总价值达768万余元，还支付了抚养费、教育费等共计111万元，另通过王老太账户给小张支付了6万元大学学费和保险费，张女士在获得巨额财产后仍不断诉讼，属于滥用诉权。王老太则补充，涉案房屋是其与李大爷的夫妻共同财产，是她晚年唯一居所，自己年近80岁，身体多病，李大爷也因本案纠纷去世，若强制过户，会导致她无家可归，违背公序良俗。
法院审理查明，涉案房屋的产权变动十分曲折：1999年，李大爷以单位职工身份集资购买该房屋，100%产权归李大爷和王老太夫妻共同所有；2010年，李大爷与李先生签订买卖合同，将50%产权“出售”给李先生，未实际支付房款，房屋登记为两人按份共有；2019年，李大爷、王老太又将剩余50%产权“出售”给李先生，房屋登记为李先生单独所有；2020年、2024年，李先生两次与王老太签订买卖合同，将房屋产权逐步过户至王老太名下，均未实际支付房款。
另查明，2024年，张女士曾起诉要求确认李先生与王老太2020年签订的房屋买卖合同无效，广州市海珠区人民法院一审判决支持张女士诉求，广州市中级人民法院二审维持原判，判决将房屋50%产权恢复登记至李先生名下。王老太曾起诉要求确认李先生名下的50%产权归自己所有，被法院裁定驳回起诉，二审维持原判。李大爷曾起诉要求确认涉案房屋为其与王老太共同财产，后按撤诉处理。庭审中，张女士确认李先生系因小张入学需要取得房屋50%产权，但否认知晓李先生出具的代持承诺书；小张出具承诺书，承诺若取得房屋产权，会保障王老太的居住权益，不打扰其正常生活。
一审法院认为，生效判决已认定李先生合法拥有涉案房屋50%产权，李先生、王老太主张的代持关系缺乏充分证据推翻该认定；离婚协议中关于房屋赠与的约定，是双方综合婚姻解除、子女抚养等因素达成的合意，李先生单方主张撤销赠与，依据不足；小张已成年，符合过户条件，故判决李先生将房屋50%产权过户至小张名下；关于学费和保险费，王老太转账给小张的6万元，结合案情应认定为李先生支付的相关费用，张女士再主张支付，依据不足；关于违约补偿金，离婚协议中约定的违约金针对的是未按时办理离婚手续，且双方对房屋权属存在争议，张女士主张违约金缺乏依据，不予支持。
李先生、王老太不服一审判决，提起上诉。二审期间，王老太提交了水电费缴纳明细（拟证明其与李大爷一直实际居住房屋）、疾病证明书（拟证明其年事已高、身体多病），但张女士和小张对上述证据的关联性均不予认可。二审法院经审理，查明的事实与一审一致，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例来源：广东省广州市中级人民法院（2025）粤01民终25477号民事判决书
本案裁判要旨：1. 生效民事判决已明确认定不动产权利人的，其既判力及于后续关联案件的基础法律关系认定，当事人无新的有效证据推翻该生效判决的，法院对其关于物权归属的抗辩不予采纳。2. 夫妻双方协议离婚时签订的离婚协议，其中关于财产处分的约定，是双方结合婚姻解除、子女抚养、共同财产分割等因素达成的综合合意，合法有效，对双方具有法律约束力。3. 离婚协议中约定一方将自有财产赠与子女，不同于普通赠与，赠与人不能依据《民法典》关于“赠与人在财产权利转移前可任意撤销赠与”的规定，单方撤销赠与，除非能举证证明订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等法定撤销事由。4. 主张不动产存在代持关系的，需提供充分证据证明双方存在代持合意及代持事实，仅提交实际居住证明、水电费缴纳记录等，不足以推翻不动产登记的公示效力及生效判决的认定。5. 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。6. 离婚协议中约定的违约金，需结合条款上下文认定其适用范围，仅约定针对“未按时办理离婚手续”的违约金，当事人主张对方因未履行财产过户义务支付违约金的，缺乏依据，法院不予支持。7. 老年人合法权益应依法保护，但以“保障老年人居住权益”为由，对抗生效判决确定的物权处分义务，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，但若受赠人已出具承诺书保障老年人居住权益，应尊重该承诺的履行。
二、房产代持需举证，不动产登记不是“摆设”
本案中，李先生和王老太反复强调，涉案房屋50%产权是代持，李先生只是名义登记人，实际权利人是李大爷和王老太，但一、二审法院均未采纳该主张，这也是本案最核心的争议点之一。很多人都有疑问：明明是父母出资的房子，只是借子女名义登记，难道就不能认定为父母的财产吗？
对此，内蒙古钢苑律师事务所律师、内蒙古科技大学法学教授张万军给出了明确解读：“房产代持确实存在，但认定代持关系有严格的法律要求，不是口头说‘代持’就成立，也不是有实际居住、出资行为就可以认定。关键在于，必须有充分证据证明双方存在‘代持合意’，也就是明确约定‘登记人只是名义上的权利人，实际产权归他人所有’。”
张万军教授结合本案和法律规定分析，《民法典物权编解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”这意味着，不动产登记虽然具有公示效力，但不是绝对的，若有充分证据证明登记与真实权利状态不符，可确认实际权利人。但这里的“充分证据”，核心是“代持合意”的证据，比如书面代持协议、明确的聊天记录、录音，或者双方均认可代持的书面声明等。
“回到本案，李先生和王老太主张代持，提交了李先生2010年出具的承诺书、水电费缴纳明细、李大爷的出资记录，但这些证据不足以证明代持关系成立。”张万军教授说，首先，李先生出具的承诺书是其单方出具的，没有张女士的签字确认，而张女士当庭否认知晓该承诺书，且离婚协议中明确约定李先生将房屋50%产权赠与小张，这与代持的主张相互矛盾；其次，水电费缴纳明细、实际居住情况，只能证明王老太和李大爷一直住在该房屋，并不能证明房屋的产权归属，实际居住和产权所有是两个不同的法律概念；最后，生效的（2024）粤01民终30819号民事判决，已经明确认定李先生合法拥有涉案房屋50%产权，该判决具有既判力，李先生和王老太没有新的有效证据推翻该判决，法院自然不会采纳其代持主张。
张万军教授补充道，实践中，很多人为了孩子入学、规避限购等原因，会选择房产代持，但往往忽略了签订书面代持协议，这就为后续的财产纠纷埋下了隐患。“就像本案这样，父母出资借子女名义登记房产，没有书面代持协议，一旦子女离婚、去世，或者双方产生矛盾，父母想要要回房产，就很难举证，大概率会面临败诉的风险。”
此外，王老太还主张，（2024）粤01民终30819号判决中“刘某合法拥有50%产权”只是裁判理由，不是裁判主文，不能作为本案的认定依据。对此，张万军教授解释，根据最高人民法院相关指导案例，裁判文书中的裁判理由，一般不对其他案件产生拘束力，但如果裁判理由是对案件核心事实和法律关系的认定，且与后续案件的基础法律关系一致，那么该裁判理由可以作为后续案件的参考依据。本案中，生效判决的裁判理由明确认定李先生合法拥有房屋50%产权，该认定与本案的核心争议（李先生是否有权处分该产权）直接相关，一审法院据此认定，并无不当。
“还有一个关键点，王老太曾起诉要求确认李先生名下的50%产权归自己所有，被法院裁定驳回起诉，二审维持原判，这也说明，其主张的代持关系，未能得到法院的认可。”张万军教授提醒，主张房产代持，一定要提前签订书面代持协议，明确双方的权利义务，留存好相关证据，避免后续产生纠纷；同时，不动产登记是物权公示的重要方式，不要轻易借名登记，否则可能面临产权无法追回的风险。
三、离婚协议赠与不能乱撤销，这些情况才允许反悔
本案的另一个核心争议，是李先生能否单方撤销离婚协议中，将房屋50%产权赠与女儿小张的约定。李先生认为，根据《民法典》第658条，赠与人在财产权利转移之前可以任意撤销赠与，自己在房屋未过户前，已向小张送达《撤销赠与告知函》，撤销行为合法有效，无需履行过户义务，但法院最终未采纳该主张。这让很多人疑惑：离婚协议中约定的赠与，和普通赠与有什么区别？为什么不能任意撤销？
张万军教授结合法律规定和本案，详细解读了这一问题：“离婚协议中的赠与，确实和普通赠与不一样，不能适用‘任意撤销权’的规定。普通赠与，比如甲自愿将自己的房子赠与乙，在房子过户前，甲可以随时撤销赠与；但离婚协议中的赠与，是夫妻双方为了解除婚姻关系，综合考虑子女抚养、财产分割、债务承担等因素，达成的整体合意，赠与行为是离婚协议的一部分，具有人身依附性和整体性，不能单独撤销。”
张万军教授进一步解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十条明确规定：“夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”这意味着，离婚协议中的财产分割约定，包括赠与子女财产的约定，只有在订立协议时存在欺诈、胁迫等法定情形，当事人才有权请求撤销，否则不能单方反悔。
“本案中，李先生在离婚协议签署六年后，才主张撤销赠与，却未能举证证明，当初签订离婚协议时，存在被欺诈、胁迫的情形。”张万军教授说，李先生辩称自己已全面履行离婚协议义务，甚至超额履行，这不能成为撤销赠与的理由——履行其他义务，是其应尽的责任，不能以此对抗赠与条款的履行。此外，小张已出具承诺书，明确表示若取得房屋产权，会保障王老太的居住权益，不打扰其正常生活，这也消除了“强制过户会损害老年人权益”的顾虑，李先生以“保障老年人权益”为由主张撤销，缺乏事实基础。
很多人会混淆“离婚协议赠与”和“普通赠与”，张万军教授举了一个简单的例子：如果李先生在离婚后，单独作出将房屋赠与小张的承诺，没有纳入离婚协议，那么在房屋过户前，他可以任意撤销；但本案中，赠与条款是离婚协议的一部分，是双方为了解除婚姻关系、妥善安排子女抚养达成的合意，一旦离婚协议生效，李先生就不能单方撤销赠与，除非有法定撤销事由。
“还有一点需要注意，李先生主张自己是代持人，无权处分房屋，因此离婚协议中的赠与条款无效。”张万军教授补充道，无权处分的前提，是行为人对财产没有处分权，但本案中，生效判决已认定李先生合法拥有房屋50%产权，他对该产权享有处分权，因此其在离婚协议中约定将产权赠与小张，是合法有效的，不存在无权处分的情形。即便退一步讲，假设存在代持关系，李先生是名义登记人，那么王老太作为实际权利人，应当在知道或者应当知道李先生处分房屋后，及时主张权利，但王老太在离婚协议签订六年后，才出具声明反对，也超过了合理的维权期限。
结合本案，张万军教授还提醒大家两个关键要点：一是离婚时，双方签订离婚协议，一定要明确财产的归属和处分方式，尤其是涉及父母出资、借名登记的房产，要提前核实产权归属，避免后续产生纠纷；二是离婚协议中约定的赠与条款，一旦生效，就对双方具有法律约束力，不能单方撤销，除非有证据证明存在欺诈、胁迫等法定情形。同时，老年人的合法权益应当依法保护，但不能以“保障老年人权益”为由，对抗生效判决的履行，若担心居住权益受到影响，可以通过签订承诺书、设立居住权等方式，提前作出约定，既保障产权人的合法权益，也保障老年人的居住需求。
此外，本案中张女士主张的违约补偿金，法院未予支持，这也给大家提了个醒：离婚协议中约定违约金时，一定要明确违约金的适用范围，比如明确约定“未按约定履行财产过户义务，每日支付违约金XX元”，否则，法院可能会认定违约金仅针对某一特定义务（如本案中未按时办理离婚手续），当事人主张对方因其他违约行为支付违约金，将缺乏依据。内蒙古钢苑律师事务所婚姻家事法律师团队以"学术+实务"双轮驱动，精于刑事民事的交叉应对，帮助突破婚姻家事维权困境，专注于婚姻、家庭、遗嘱继承、财富传承、私人法律顾问等领域，将冰冷的法条转化为有温度的问题解决方案。
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