周洁
江苏省扬州市中级人民法院民一庭三级法官
（本文仅代表作者个人观点）
商品房买卖合同履行过程中，买受人与出卖人因各种原因时常出现“解除合同”与“继续履行”的争议，人民法院对此需重点审查提出解除合同一方所主张的具体原因，以及合同有无继续履行的主客观基础。经审查后认定合同履行已经陷入僵局时，可通过对《民法典》第580条第二款的解释，适时终止合同权利义务，以破解合同僵局，实质性化解矛盾纠纷，促进市场交易。 一、焦点审查——“合同解除”与“继续履行”的裁判考量 在双方签订的商品房买卖合同中，双方通常约定付款方式为“首付＋按揭”，买受人支付首付款后，因自身存在大量贷款导致商业银行无法为其办理按揭贷款。此时，开发商往往会与购房者协商变更合同履行方式，即希望将付款方式由“按揭”变更为“全款”以达到促成交易的目的，但部分购房者由于自身原因无力支付全款。此时往往会出现购房者要求退还购房款而开发商明确拒绝的情况，从而引发由购房者提出的“解除合同、返还首付款”的商品房买卖合同纠纷。 在出现上述情形时，买受人的行为已经构成《民法典》第五百六十三条所规定的根本违约，原则上，作为违约方的买受人作为违约方并不享有合同解除权。叠加近几年房地产市场下行的客观因素，出卖人此时常常坚持要求继续履行合同，双方出现“解除合同”与“继续履行”的争议。 此时，人民法院一方面应当审查解除权能否成立，从化解矛盾、促进交易的角度考虑，不宜单纯以违约方不享有解除权为由径行驳回买受人的诉讼请求，而应进一步审查合同有无继续履行的主客观条件，并向出卖人进行释明：“如人民法院认为合同不宜继续履行，是否要求对方承担其他民事责任”，引导双方实质性化解矛盾纠纷。 二、《民法典》第580条在合同僵局中的解释与适用 （一）对580条第二款适用前提的解释重构 《民法典》第580条第一款虽然仅明文规定了“非金钱债务的履行不能”，但在实践中，包含本案情形在内的以金钱债务为标的的合同（含本案情形）出现履行僵局时，双方信赖基础已严重动摇——享有法定解除权的一方当事人不仅怠于行使合同解除权，反而主张继续履行，违约方面临继续履行的费用超过违约费用的被动窘境。因此，作者倾向于尝试对《民法典》第580条第二款的适用前提进行扩张解释——“非金钱债务”并非第二款的适用前提，仅将第一款所列举的三种例外情形作为第二款的适用前提，即终止合同权利义务关系不仅仅适用于“非金钱债务”，亦适用于“金钱债务”，将类似本案买受人无法继续支付购房款解释为“事实上不能履行”“履行费用过高”的例外情形，从而适用第580条第二款的规定。此种解释路径有利于解决实务中面临的违约方不享有合同解除权但合同履行已经陷入僵局的情形，从价值选择层面有可取之处，以避免交易一直处于不确定状态，弥补守约方损失，促进下一次交易。 （二）合同终止后不影响违约方承担违约责任 人民法院依法确认合同终止履行后，应当按照《民法典》第577条的规定，认定买受人作为违约方所应当承担的违约责任，这也从另一个层面体现了人民法院适用《民法典》第580条的正当性，即督促违约方积极承担违约责任，而并非放任违约行为以损害守约方的合法利益。 违约金的具体承担数额应当充分考虑弥补守约方的损失，考量的具体因素包含合同履行情况、买受人过错程度、迟延履行过程中的房价下跌幅度等，同时兼具对违约方的适度惩罚。 （三）守约方返还款项的资金占用利息起算规则 在买受人已经支付部分购房款且能够覆盖违约金的情形下，应当判决出卖人向买受人返还冲抵违约金后的购房款，此时需要注意的是，出卖人所需承担的资金占用利息应当从人民法院确定的合同终止之日起起算，而并非从其实际占有之日起计算。因为此前出卖人占有资金系基于双方合同约定，属于合法占有，不应承担资金占用利息。